相続税対策として不動産活用が注目されています。
不動産は相続税評価額が市場価格より低く評価され、さまざまな特例制度を活用できるため、効果的な節税が可能です。
本記事では不動産が相続税対策に有効な理由と活用方法、そのメリット・デメリットを詳しく解説します。
なぜ不動産が相続税対策に有効なのか?
不動産は相続税評価額が市場価格より低く評価される傾向があり、さらに各種特例制度の適用で納税額を大幅に軽減できるため、効果的な相続税対策となります。
以下で、詳しく見ていきましょう。
相続税評価額と時価に差がある
不動産の相続税評価額は一般的に時価(実勢価格)の7〜8割程度に設定されており、この差は地域によって異なり、特に都心部では顕著です。
都心の物件は地価高騰により評価額と実勢価格の差が大きくなる傾向があります。
また、駅近、交通の便が良い、人口が多い地域の物件ほどこの差が拡大します。
このため、都心の優良立地物件ほど相続税対策として効果的といえるでしょう。
小規模宅地等の特例などの相続時の優遇制度がある
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住や事業に使用していた土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。
居住用宅地は330㎡まで、事業用宅地は400㎡まで適用可能で、相続人の生活や事業継続を支援します。
この特例により、相続税負担を大幅に軽減できるため、不動産相続における有効な節税対策となっているのです。
不動産を活用した代表的な相続税対策【4選】
不動産を活用した相続税対策にはさまざまな方法があります。
ここでは、資産価値を維持しながら税負担を軽減できる代表的な4つの方法について解説します。
1. 賃貸併用住宅の建築
賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分が同一建物内にある住宅です。
この住宅形態では、賃貸部分の土地は「貸家建付地」として評価され、相続税評価額が約20%減額されます。
さらに「小規模宅地等の特例」を適用すれば、賃貸部分は200㎡まで50%減額可能です。
建物自体も賃貸部分は固定資産税評価額の70%で評価されるため、大幅な節税効果が期待できます。
また家賃収入も得られるため、将来の生活資金確保にも役立つでしょう。
2. アパート建設による土地の有効活用
土地にアパートを建てると、「貸家建付地」として評価され、土地の評価額が約20〜30%減少します。
さらに、建物自体の評価額も建築費の60%程度に抑えられます。
小規模宅地等の特例を適用すれば、200㎡まで評価額を50%減額することも可能です。
これらの効果により、相続税の課税対象額を大幅に引き下げることができます。
また、家賃収入も得られるため、将来の経済的不安を解消することも可能です。
3. 生前贈与と不動産の組み合わせ
生前贈与は相続財産を減らし、相続税負担を軽減する効果的な方法です。
特に、将来値上がりが期待できる不動産や収益物件は早期に贈与することで、価値上昇分や将来の家賃収入に対する課税を回避できます。
相続時精算課税制度を利用すれば2,500万円まで非課税となり、贈与税の負担も抑えられます。
また、収益不動産の贈与により、受贈者が家賃収入を得て将来の相続税納付資金を準備することも可能です。
4. 不動産事業の法人化による資産管理
不動産事業を法人化することで、個人所有の不動産を法人に移転し、相続税を効果的に軽減することが可能です。
法人化により、不動産所得を個人と法人に分散させ、相続財産を減らすことができます。
また、相続人を役員にすることで、贈与税を抑えつつ財産移転が可能です。
さらに、法人税率が所得税率より低いため、節税効果も期待できます。
ただし、法人設立や運営にはコストと手間がかかるため、不動産所得が一定額以上ある場合に検討すると良いでしょう。
不動産活用による相続税対策のメリット・デメリット
不動産を活用した相続税対策には、さまざまな側面があります。
ここでは、不動産活用による相続税対策を行う際に、考慮すべき主なメリットとデメリットを解説します。
メリット
不動産を活用した相続税対策の最大のメリットは、前述したとおり、相続税評価額が時価より低く評価される点です。
一般的に不動産の相続税評価額は時価の7〜8割程度となり、特に都心部の優良立地物件ではこの差が大きくなります。
さらに、賃貸物件として活用すれば「貸家建付地」として評価額がさらに2〜3割減額され、小規模宅地等の特例を適用すれば最大8割の評価減も可能です。
また、不動産は長期的に資産価値が維持・上昇する傾向があり、家賃収入も得られるため将来の資金確保にも役立ちます。
さらに、不動産取得に借入を利用すれば、負債として相続財産から控除でき、節税効果がさらに高まります。
デメリット
不動産活用の主なデメリットは、取得・維持にかかる諸経費の負担です。
取得時の費用や固定資産税などが継続的に発生します。
また、賃貸需要の低いエリアでは空室リスクが高まり、期待した節税効果が得られないことがあります。
相続財産の大部分が不動産だと納税資金が不足するリスクも考えられるでしょう。
過度な節税目的の不動産購入は税務署から否認される可能性もあり、注意が必要です。
まとめ
不動産相続は、市場価格より低い評価額と特例制度を活用することで、効果的な相続税対策となります。
賃貸併用住宅やアパート建設、生前贈与、法人化などの方法で節税効果を得られますが、維持費や空室リスクなどのデメリットも考慮が必要です。
最適な不動産活用方法は個人の資産状況により異なるため、専門知識を持つ税理士へ早めに相談することをおすすめします。
